同策资管:结构生变 又卖股权!6月房企融资低位
作者:admin 发布时间:2019-07-04 14:28

V型上涨!2019年6月,40家典型上市房企完成融资共计611.60亿元,环比上涨66.2%!

同策研究院陈朦朦认为,由于上个月融资骤减,本月环比上涨并不能说明融资环境变好,相反,各类债权融资方式融资金额仍处于低位,房企市场化融资途径融资愈发困难。

那么,究竟有多难?两点:一,本月公司债总额虽然有所上涨,但几乎是美元债,国内发债依然很困难。二,出乎意料的是,房企卖股权又被用上了。纵观2019年上半年,股权融资额度不断攀升,发生股权交易的房企数量明显增加,并且有房企连续几个月几度转让项目子公司股权。

6月融资综述

2019年6月,同策研究院监测的40家典型上市房企完成融资金额折合人民币共计611.60亿元,环比上涨66.2%。继5月融资大跳水后,本月筑底反弹,整体来看,2019年上半年,40家房企融资规模波动较大,融资状况十分不稳定。

图:2019年上半年典型上市房企融资总规模走势(单位:亿元)

本月债权融资额为535.93亿元,占房企融资总量的87.63%,环比上涨64.06%。其中发行公司债(176.55亿元,占比28.87%)、其他债权融资(129.71亿元,占比21.21%)、信托贷款(107.32亿元,占比17.55%)、境内银行贷款(87.98亿元,占比14.39%)、中期票据(34.36亿元,占比5.62%)、委托贷款和海外银团贷款融资金额为0。

图:2019年6月典型上市房企融资方式占比(单位:亿元,%)

另外,本月股权融资金额为75.68亿元,占总融资金额比重为12.37%,环比上涨83.17%(5月股权融资总额41.32亿元)。

同策解读

融资渠道:本月各类融资方式的融资金额皆有增加

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图:2019年5月、6月典型上市房企融资情况对比

第一名,公司债。共融资176.55亿元,较上月的95.85亿元环比上涨84.21%。

第二名,其他债权融资。融资总额129.71亿元,较上月53.13亿元大幅上涨144.13%。

第三名,信托贷款。共发生了15笔信托贷款融资,融资总额107.32亿元,环比增加7.32%。

第四名,境内银行贷款。融资额度87.97亿元,环比上月的77.69亿元增加13.24%。

第五名,股权融资,金额为75.68亿元,环比上月41.32亿元上涨83.17%。

第六名,中期票据。融资金额34.35亿元,上个月无中期票据发生。

本月无海外银团贷款、委托贷款的发生。

多家房企转让项目子公司股份,股权融资不断攀升

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从同策研究院监测数据显示,2018年融资环境恶劣的情况下,除了引入战略投资伙伴,股权融资的身影基本未出现。

但今年开始尤其是上半年,股权融资金额及占比不断攀升,2019年6月份监测的40家上市房企实现的股权融资金额为75.68亿元,占总融资金额比重为12.37%,相比上月份的41.32亿元(占比11.23%),绝对值及占比双升。

具体来看,本月股权融资方式主要包括境内再融资和海外配股融资。其中融资金额主要来自境内再融资,融资金额为75.07亿元,共四家公司包括泰禾集团(行情000732,诊股)、中南建设(行情000961,诊股)、绿地集团及建业地产发生项目子公司股权转让。尤其是泰禾集团,已连续三月不断出让项目公司股份。此外,港股上市房企通过海外配股方式进行融资,总金额为0.60亿元,占比0.10%,环比下降62.12%,皆为部分房企的股票期权计划。

连续四个月,股权融资攀升房企多少透着点无奈,此前融资虽然有所放松,但借新还旧居多房企资金面并没有得到缓解,现在又双叒收紧了,说明市场化融资途径融资愈发困难。

其他债权融资上涨幅度最大

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本月采取其他债权融资总额129.71亿元,较上月53.13亿元大幅上涨144.13%。

具体来看,本月金科股份(行情000656,诊股)、泰禾集团采用了境内银行贷款、信托贷款、其他债权融资三种债权融资方式,阳光城(行情000671,诊股)采用了境内银行贷款、信托贷款、发行公司债三种债权融资方式,中南建设采用了境内银行贷款、发行公司债及其他债权融资三种债权融资方式。

本月资金需求较大的房企采用多元化融资方式,但融资金额有限。

融资成本:融资难导致融资成本较高,本月基本在7-8%左右

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在已披露的数据中,融资成本最低的是招商局蛇口工业区控股股份有限公司2019年面向合格投资者公开发行的公司债券,发行规模35亿元,票面利率3.75%;其次是中国金茂附属方兴光耀有限公司于2024年到期的2.5亿美元有担保优先票据,票面利率4%。融资成本最高的是中南建设境外子公司完成在境外发行总额为4亿美元的高级无抵押定息债券,票面利率为10.88%。总体来说,本月房企融资成本较高,基本在7-8%左右。

境外融资:外币融资大幅增长588%,主要途径为境外发债

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本月,外币融资总额224.62亿元,占比36.73%,环比上月外币32.64亿元融资金额大幅上涨588%。外币融资总额较上月环比大幅增加,主要融资途径为境外发行公司债券。本月共发生9笔公司债,9笔公司债中有8笔是发行的美元优先票据或债券,合计20.6亿美元,折合人民币141.55亿元。

图:2019年6月典型上市房企融资币种占比(单位:亿元,%)

2019年6月房企融资以人民币为主,美元次之、港元第三。其中,美元融资总额224.01亿元人民币(32.6亿美元),占融资总额的36.63%;港元融资总额为0.6049亿元人民币(0.6873亿港元),占比0.10%;本月无以其他外币为货币单位的融资行为。

总结

五月中旬,网上开始盛传,国家住建委联合人民银行发出了一份非公开口径,要求暂缓对总计20家房企在公开市场融资。

从6月同策研究院统计的融资房企中,出现不少名单上的房企,因此这份名单的可信度大打折扣。但房企融资形势并不乐观,同策研究院研究员陈朦朦认为,当下房企市场化融资途径融资愈发困难,资金需求较大的房企采用多元化融资方式,但融资金额有限。在债权融资受限的情况下,越来越多的房企不得不选择股权融资,通过项目子公司部分股权转让进行融资。

40家典型房企名单:万科、恒大、绿地、瑞安房地产、中国海外发展、碧桂园、保利地产(行情600048,诊股)、华润置地、融创中国、华夏幸福(行情600340,诊股)、绿城中国、世茂房地产、金地集团(行情600383,诊股)、招商、龙湖、富力地产、雅居乐、远洋、荣盛发展(行情002146,诊股)、新城控股(行情601155,诊股)、泰禾集团、首创、旭辉、中国金茂、阳光城、融信中国、首开股份(行情600376,诊股)、金科股份、九龙仓、越秀、华侨城、中天金融(行情000540,诊股)、建业地产、滨江集团(行情002244,诊股)、中南建设、宝龙地产、当代置业、京投银泰、龙光地产、花样年控股

注:本文数据来源仅来自于各上市房企公开披露的公司公告